Información general
La división de vivienda permite convertir un inmueble en dos o más viviendas independientes. Puede realizarse para terminar una copropiedad o para separar a convivientes, siempre que la edificación y las unidades resultantes cumplan las condiciones exigidas.
La gestión combina actuaciones ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (DMOTU), la Oficina del Arquitecto de la Comunidad y una unidad notarial. Antes de iniciar obras, deben obtenerse los documentos técnicos y la autorización correspondiente.
Desarrollo del trámite
La viabilidad de la división se evalúa según el estado técnico del inmueble, su tipología, forma, dimensiones y características constructivas. Cada vivienda resultante debe contar con accesos diferenciados, baño, cocina y patio de servicio propios, así como independencia de las redes hidrosanitarias y eléctricas. Como referencia de habitabilidad, se exige acceso independiente, habitación, baño, cocina, superficie útil mínima de 25 metros cuadrados, agua potable e instalaciones sanitarias adecuadas.
Las áreas de uso exclusivo de cada parte, como patios, portales o pasillos propios, deben quedar delimitadas. Fosas y cisternas pueden mantenerse como elementos comunes si existe un único acceso a la parcela desde la vía pública; esta circunstancia debe reflejarse en el dictamen técnico y en la escritura.
La división de inmuebles patrimoniales es excepcional y depende de que contribuya a recuperar sus valores originales. También pueden existir restricciones para inmuebles situados en plantas bajas que antes tuvieron uso comercial o de servicios, especialmente en áreas patrimoniales o sujetas a regulaciones urbanísticas.
Si quienes se separan no tienen la misma condición jurídica como propietarios, la separación requiere formalizar una donación o una compraventa. Cuando hay acuerdo entre copropietarios, la división obligatoria puede formalizarse ante notario. Si no lo hay, corresponde promoverla ante la sala competente del Tribunal Provincial Popular. La decisión judicial puede disponer compensaciones y obligar a ejecutar las obras necesarias antes de otorgar la escritura pública.
¿Quién puede solicitarlo?
- Titulares de una vivienda que pretendan dividirla en dos o más unidades independientes.
- Copropietarios que busquen liquidar la copropiedad sobre el inmueble.
- Propietarios que deseen independizarse de convivientes, cuando se cumplan las condiciones legales aplicables.
- Inmuebles cuya división sea técnica, arquitectónica y constructivamente viable.
- Viviendas resultantes que puedan cumplir los parámetros de habitabilidad y autonomía exigidos.
Requisitos
- Presentar una solicitud escrita con nombres y apellidos, número de carné de identidad, dirección de la vivienda y descripción de la división pretendida.
- Obtener el Certificado de Regulaciones Urbanas y Territoriales.
- Contar con Proyecto Ejecutivo elaborado por el Arquitecto de la Comunidad o, en su caso, una Certificación Técnica del Proyecto elaborada por personal facultado.
- Aportar el Documento Técnico Estructural para solicitar el Proyecto Ejecutivo.
- Solicitar el Dictamen Técnico y la autorización de obra antes de ejecutar las acciones constructivas.
- Formalizar la declaración de división mediante escritura ante notario una vez emitido el Dictamen Técnico.
- Si la vivienda está inscrita, presentar la certificación de inscripción en el Registro de la Propiedad para la escritura notarial.
Documentos necesarios
- Carné de identidad de los interesados que comparezcan ante notario.
- Título de propiedad de la vivienda, en original y copia para la solicitud del proyecto.
- Modelo de solicitud debidamente completado para las regulaciones urbanas.
- Certificado de Regulaciones Urbanas y Territoriales.
- Proyecto Ejecutivo o Certificación Técnica del Proyecto.
- Documento Técnico Estructural.
- Dictamen Técnico de la DMOTU con la descripción de la vivienda original y de las unidades resultantes.
- Certificación de inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando corresponda.
- Sellos del timbre por los importes aplicables.
Pasos para realizar el trámite
- 1
Solicite las regulaciones urbanas y territoriales
Presente la solicitud personal, el modelo completado y los sellos del timbre en la DMOTU. Este certificado define las regulaciones que sirven de base para el proyecto. La solicitud también está disponible en línea.
Abrir enlace oficial - 2
Encargue el Proyecto Ejecutivo
Acuda a la Oficina del Arquitecto de la Comunidad con la solicitud, el título de propiedad, el Certificado de Regulaciones Urbanas y Territoriales y el Documento Técnico Estructural. El proyecto puede sustituirse por una Certificación Técnica elaborada por otro personal facultado.
- 3
Pida el Dictamen Técnico y la autorización de obra
Entregue en la DMOTU la solicitud, el título de propiedad, el Proyecto Ejecutivo o certificación técnica y los sellos del timbre. El dictamen describe y tasa el inmueble antes y después de la división, las obras necesarias y el croquis correspondiente.
- 4
Ejecute las acciones constructivas autorizadas
Realice las obras necesarias conforme al proyecto y la autorización emitida. Si existe una sentencia judicial de división, deben cumplirse además las obras ordenadas por el tribunal.
- 5
Otorgue la escritura de división ante notario
Comparezcan los interesados en una unidad notarial con sus carnés de identidad, el título de propiedad, el Dictamen Técnico y, si procede, la certificación de inscripción registral. La escritura formaliza la división.
- 6
Dé seguimiento si presentó la solicitud inicial en línea
Utilice el sistema de seguimiento habilitado para consultar el estado de la solicitud de regulaciones urbanas.
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Precio o coste
| Importe | Regulaciones urbanas: 5.00 CUP en sellos del timbre para personas naturales residentes permanentes; 125.00 CUP para personas naturales no residentes permanentes. Proyecto Ejecutivo: 170.00, 240.00 o 315.00 CUP, según complejidad. Dictamen Técnico: 5.00 CUP en sellos del timbre. Autorización de obra: 68.00 CUP. Escritura notarial: 225.00 CUP más 5.00 CUP en sellos del timbre. |
|---|---|
| Moneda | CUP |
| Forma de pago | Sellos del timbre para los conceptos indicados; efectivo para el Proyecto Ejecutivo y el autorizo de obra. |
| Actualizado | |
| Observaciones | Las tarifas del informe de regulaciones para personas jurídicas son 10.00 CUP para residentes permanentes y 250.00 CUP para no residentes permanentes. |
¿Dónde se realiza?
¿Qué obtiene el solicitante?
Certificado de Regulaciones Urbanas y Territoriales, Proyecto Ejecutivo o certificación técnica, Dictamen Técnico, autorización de obra y escritura pública de declaración de división de vivienda.
Casos especiales
- En inmuebles de valor patrimonial, la división solo procede excepcionalmente y condicionada a la recuperación de sus valores originales.
- Si no existe acuerdo entre copropietarios, la división debe promoverse ante la sala competente del Tribunal Provincial Popular.
- Cuando una parte quede sin salida directa a la vía pública, puede requerirse una servidumbre de paso. Si no hay acuerdo, debe solicitarse al tribunal competente.
- La servidumbre acordada por escritura o establecida judicialmente debe inscribirse en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
- Si el inmueble no puede dividirse sin inutilizarlo, afectar su estructura esencial, destino o valor de forma considerable, la división no procede.
- Ante la imposibilidad de dividir y falta de acuerdo para adjudicar el inmueble a uno de los copropietarios con compensación a los demás, procede su venta y el reparto del importe según las cuotas.
- Las ampliaciones en azotea deben cumplir las condiciones urbanísticas aplicables para la ubicación de escaleras.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede solicitar la división de una vivienda?
El titular de la vivienda puede promoverla, siempre que la división sea viable y las unidades resultantes cumplan los parámetros exigidos para una vivienda adecuada.
¿Qué condiciones deben cumplir las viviendas resultantes?
Deben disponer de accesos separados y delimitados, servicios propios de baño, cocina y patio de servicio, e independencia de las redes hidrosanitarias y eléctricas. La referencia mínima incluye 25 metros cuadrados de superficie útil, habitación, baño, cocina, agua potable e instalaciones sanitarias adecuadas.
¿Qué sucede si no hay acuerdo entre los copropietarios?
La división debe plantearse ante la sala competente del Tribunal Provincial Popular. El tribunal puede ordenar compensaciones y establecer las obras que deben ejecutarse antes de formalizar la escritura.
¿Se puede compartir una cisterna o fosa tras la división?
Sí, siempre que tenga un único acceso a la parcela desde la vía pública y esa condición se incluya tanto en el Dictamen Técnico como en la escritura notarial.
¿Qué pasa si uno de los convivientes no es copropietario?
La separación no se resuelve solo con la división: debe instrumentarse una donación o una compraventa, según corresponda.
Fundamento legal
La Ley 145/2021, «Del Ordenamiento Territorial y Urbano y la Gestión del Suelo», regula la viabilidad de la división, las condiciones de las viviendas resultantes, los inmuebles patrimoniales y las servidumbres. El Código Civil regula la copropiedad y sus efectos. También resultan aplicables las disposiciones sobre funciones de las direcciones municipales, descripción y tasación, tarifas de planificación física y servicio notarial.
Fuentes oficiales
- Ley 145 de 2021 de Asamblea Nacional del Poder Popular, «Del Ordenamiento Territorial y Urbano y la Gestión del Suelo»Ley2022-11-24
- Ley No. 59, Código CivilLey2022-11-08
- Ley 175 de 2024 de Asamblea Nacional del Poder Popular, «Del Notariado»Ley2025
- Resolución V-003 de 2014 del Ministerio de la ConstrucciónResolución2014
- Decreto-Ley No. 21 del Consejo de EstadoDecreto-Ley2020
- Resolución No. 346/2020 del Ministerio de Finanzas y PreciosResolución2020
