¿Cómo realizar la compraventa de un solar yermo o terreno?

Información general

La venta de un solar yermo o terreno entre particulares requiere comprobar primero que el destino urbanístico permite la operación. La autorización se tramita ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo y es resuelta por la instancia provincial.

Con la resolución favorable, vendedor y comprador deben acudir a una unidad notarial situada donde está el inmueble para otorgar la escritura de compraventa.

Desarrollo del trámite

Un solar yermo es una porción de terreno sin construcción o con una edificación de escasa entidad, identificada como tal dentro de un asentamiento humano. No se incluye en esta definición el terreno unido a un inmueble edificado que constituya una sola unidad física y esté inscrito de esa forma en el Registro de la Propiedad.

La cesión a particulares puede realizarse para que el adquirente construya su vivienda, siempre que no existan impedimentos territoriales o urbanísticos. Antes de la escritura, la Dirección Provincial de Ordenamiento Territorial y Urbanismo debe emitir una resolución favorable tras la tramitación del expediente por la dirección municipal correspondiente.

El valor de la operación se acuerda libremente entre las partes ante notario. Además de los derechos notariales y el sello de timbre, el vendedor y el comprador deben acreditar los impuestos que les correspondan.

¿Quién puede solicitarlo?

• Personas naturales propietarias de un solar yermo o terreno que pretendan venderlo a otra persona particular.
• Personas que adquirirán el solar o terreno para edificar su vivienda.
• Casos en los que las regulaciones urbanísticas y territoriales permitan la transmisión.

Requisitos

• Presentar una solicitud escrita ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo.
• Incluir los datos personales de vendedor y comprador: nombres y apellidos, carné de identidad, domicilio y estado civil.
• Indicar la dirección donde se encuentra el solar yermo.
• Señalar expresamente que se solicita una compraventa.
• Precisar si se transmite la totalidad del solar o solo una parte y, en este último caso, identificar el área a vender.
• Obtener la resolución provincial que confirme la inexistencia de restricciones urbanísticas antes de otorgar la escritura.
• Comparecer ambas partes ante notario con sus documentos de identidad.
• Acreditar el pago de los impuestos exigibles en el acto notarial.

Documentos necesarios

• Documento oficial que pruebe la propiedad: copia autorizada de escritura pública notarial, título administrativo o resolución judicial firme.
• Certificación del precio legal del solar yermo, cuando no conste en el documento de propiedad.
• Sello de timbre por el valor aplicable.
• Carné de identidad de vendedor y comprador.
• Certificación de inscripción del solar yermo emitida por el Registro de la Propiedad del municipio donde se ubica.
• Resolución de la Dirección Provincial de Ordenamiento Territorial y Urbanismo que declare la ausencia de restricciones urbanísticas.
• Comprobantes del Impuesto sobre Ingresos Personales Eventuales, a cargo del vendedor, y del Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencia, a cargo del comprador.

Pasos para realizar el trámite

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   Prepare la solicitud y la documentación de propiedad

   Redacte el escrito con los datos de las partes, la ubicación, el tipo de operación y el área objeto de venta. Adjunte el documento que acredita la propiedad, la certificación del precio legal si procede y el sello de timbre.

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   Presente el expediente ante la dirección municipal

   Entregue la solicitud en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo que corresponda al lugar donde está situado el solar o terreno.

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   Espere la decisión urbanística provincial

   La dirección municipal procesa el expediente y lo remite a la Dirección Provincial de Ordenamiento Territorial y Urbanismo para que dicte resolución sobre la viabilidad de la transmisión.

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   Obtenga la certificación registral y pague los impuestos

   Antes de la escritura, solicite la certificación de inscripción en el Registro de la Propiedad y acredite los impuestos de vendedor y comprador. Los pagos se identifican con los párrafos 053032 para el Impuesto sobre Ingresos Personales Eventuales y 072012 para el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencia.

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   Otorgue la escritura ante notario

   Vendedor y comprador deben comparecer en una unidad notarial del lugar donde está enclavado el inmueble, con sus carnés de identidad, la documentación requerida y la resolución urbanística favorable.

Precio o coste

¿Dónde se realiza?

¿Qué obtiene el solicitante?

Resolución urbanística favorable, cuando proceda, y escritura pública notarial que formaliza la compraventa del solar yermo o terreno.

Casos especiales

• Si solo se vende una parte del solar, la solicitud debe definir claramente el área que será objeto de transmisión.
• La certificación del precio legal debe solicitarse en el Registro de la Propiedad donde consta inscrito el solar cuando ese valor no figure en el título de propiedad.
• No puede tratarse como solar yermo un terreno anexo a una construcción que forme una unidad física inmobiliaria inscrita en el Registro de la Propiedad.

Preguntas frecuentes

Fundamento legal

La operación se enmarca en la Ley No. 65, Ley General de la Vivienda; el Código Civil; la normativa de ordenamiento territorial, incluida la Resolución No. 55/2014; la Ley No. 80, De las Notarías Estatales, y su reglamento. Las tarifas notariales se regulan por la Resolución No. 517/2020 y los aspectos tributarios por las modificaciones a la Ley No. 113 del Sistema Tributario.

Fuentes oficiales

• Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y UrbanismoOrganismo oficial
• Ministerio de Justicia de CubaOrganismo oficial
• Decreto-Ley No. 343, modificativo de la Ley No. 113 del Sistema TributarioGaceta Oficial2017-04-11
• Resolución No. 517/2020 del Ministerio de JusticiaGaceta Oficial2020-12-18