Información general
La compraventa o donación de una vivienda entre personas naturales tiene efectos tributarios. Para calcular los impuestos aplicables, se utiliza el precio declarado o el valor referencial mínimo fijado según la ubicación y las características del inmueble.
Este valor se forma a partir del tipo de vivienda, sus condiciones constructivas, dormitorios y otros elementos, junto con un coeficiente asociado a la zona donde está situada.
Desarrollo del trámite
En una compraventa, el precio de venta constituye la base imponible cuando no sea inferior al valor referencial mínimo aprobado. Si el importe declarado es menor, debe considerarse ese valor mínimo a efectos tributarios.
La persona vendedora liquida el Impuesto sobre los Ingresos Personales Eventuales y la compradora paga el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias. El pago debe acreditarse al formalizar ante notario la transmisión de la vivienda.
Para una donación, la base imponible es, como regla, el valor referencial mínimo. Sin embargo, en las donaciones entre familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad, se emplea el valor actualizado del bien. Esta regla también alcanza los vínculos de parentesco socioafectivo reconocidos judicialmente conforme al Código de las Familias.
En las permutas con compensación económica, quien recibe la compensación tributa sobre el valor actualizado de la vivienda más el importe de esa compensación.
El importe resultante del impuesto se reduce en 15 % cuando la vivienda esté en una zona rural o montañosa. De forma excepcional, la administración municipal puede reducir hasta 10 % el valor referencial mínimo en zonas suburbanas, tras valorar el precio de comercialización y el estado estructural de las viviendas de la zona.
¿Quién puede solicitarlo?
- Personas naturales que venden una vivienda a otra persona natural.
- Personas naturales que adquieren una vivienda mediante compraventa.
- Personas naturales que donan o reciben en donación una vivienda.
- Personas que realizan una permuta de vivienda con compensación económica.
Requisitos
- Determinar la ubicación geográfica del inmueble para seleccionar la base de cálculo correspondiente.
- Identificar si se trata de una casa o un apartamento.
- Precisar las características constructivas de la vivienda.
- Indicar la cantidad de dormitorios.
- Verificar si dispone de garaje o valla de parqueo.
- Verificar si cuenta con patio o jardines.
- Aplicar el coeficiente de ubicación que corresponda a la zona.
Documentos necesarios
- Escritura notarial de compraventa o donación de la vivienda, como constancia del pago de los impuestos al formalizar la transmisión.
Pasos para realizar el trámite
- 1
Ubique la vivienda en el grupo territorial aplicable
Determine si el inmueble está en una zona especial de desarrollo económico; en municipios o zonas de alta valoración, como Playa, Plaza de la Revolución, La Habana Vieja, Trinidad, Cárdenas (Varadero) o Viñales; en los grupos territoriales intermedios previstos; en una capital provincial; o en otro municipio.
- 2
Defina las características del inmueble
Identifique la tipología, el sistema constructivo, la cantidad de dormitorios y la existencia de garaje, valla de parqueo, patio o jardines.
- 3
Calcule el valor referencial mínimo
Sume los valores atribuidos a las características de la vivienda y aplique el coeficiente de ubicación correspondiente: 7, 6, 5, 4 o 1,5.
- 4
Determine la base imponible
En compraventas, utilice el precio de venta si es igual o superior al valor referencial mínimo. En donaciones, aplique el valor referencial mínimo, salvo la excepción de parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad. En permutas con compensación, considere el valor actualizado de la vivienda más la compensación recibida.
- 5
Aplique las reducciones que procedan
Reduzca el impuesto en 15 % para viviendas rurales o montañosas. En zonas suburbanas, confirme si la administración municipal aprobó una reducción excepcional de hasta 10 % del valor referencial mínimo.
- 6
Acredite el pago al formalizar el acto
En la compraventa, el vendedor paga por el párrafo 053032 del Impuesto sobre Ingresos Personales Eventuales y el comprador por el párrafo 072012 del Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias. El pago se acredita mediante la escritura notarial.
Precio o coste
| Importe | |
|---|---|
| Moneda | CUP |
| Forma de pago | El importe depende del valor referencial o base imponible determinada y del impuesto aplicable a cada parte. |
| Actualizado | |
| Observaciones | No se aportan en el material las tablas de valores ni los importes concretos por tipo de vivienda. |
¿Qué obtiene el solicitante?
Acreditación en la escritura notarial del pago de los impuestos correspondientes a la transmisión de la vivienda.
Casos especiales
- Las viviendas ubicadas en zonas rurales o montañosas reciben una reducción de 15 % en el impuesto resultante.
- La administración municipal puede aprobar una disminución excepcional de hasta 10 % del valor referencial mínimo para zonas suburbanas.
- En donaciones entre familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad, la base imponible es el valor actualizado del bien y no el valor referencial mínimo.
- La excepción para donaciones familiares incluye relaciones de parentesco socioafectivo reconocidas judicialmente.
- En permutas con compensación, la persona que la recibe tributa sobre el valor actualizado de la vivienda más la compensación.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los impuestos en una compraventa de vivienda?
La persona vendedora paga el Impuesto sobre los Ingresos Personales Eventuales, por el párrafo 053032. La compradora paga el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias, por el párrafo 072012.
¿Qué ocurre si el precio de venta declarado es inferior al valor referencial mínimo?
La base imponible de la compraventa debe respetar como mínimo el valor referencial establecido para la vivienda.
¿Las donaciones entre familiares usan el valor referencial mínimo?
No cuando existen vínculos hasta el cuarto grado de consanguinidad. En ese supuesto, la base imponible es el valor actualizado del bien. También se contempla el parentesco socioafectivo reconocido judicialmente.
¿Cómo se obtiene el valor referencial de una vivienda?
Se valoran su ubicación, tipo, características constructivas, dormitorios y elementos como garaje, parqueo, patio o jardines. Al resultado se le aplica el coeficiente de ubicación previsto para la zona.
Fundamento legal
La Resolución 313 de 2024 del Ministerio de Finanzas y Precios establece los valores referenciales mínimos para estos impuestos y derogó la Resolución 112 de 2017. El tratamiento de las donaciones entre familiares se vincula con el artículo 203 de la Ley 113 “Del Sistema Tributario”, modificado por el Decreto-Ley 343.
Fuentes oficiales
- Resolución 313 de 2024 del Ministerio de Finanzas y PreciosGaceta Oficial2024
- Resolución 112 de 2017 del Ministerio de Finanzas y PreciosGaceta Oficial No. 16 Extraordinaria2017
