¿Cómo formalizar la compraventa de una vivienda en Cuba?

Información general

La compraventa de una vivienda entre personas naturales se realiza mediante escritura pública ante notario. El notario competente es el que tiene su sede en el municipio donde está ubicada la vivienda.

Antes de la firma, el comprador debe acreditar el dinero mediante un cheque de gerencia emitido a favor del vendedor. El inmueble debe contar con un título actualizado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Desarrollo del trámite

El precio de la operación lo acuerdan libremente comprador y vendedor, pero para fines tributarios debe ser igual o superior al valor referencial mínimo vigente. El pago del precio no se entrega en efectivo directamente entre las partes: se deposita o transfiere en una sucursal bancaria y se emite un cheque de gerencia a nombre del vendedor.

En la escritura se acredita el pago de los tributos correspondientes. El vendedor paga el Impuesto sobre Ingresos Personales Eventuales y el comprador el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias; el material disponible indica un 4 % para cada parte, calculado sobre el importe acreditado en el cheque o sobre el valor referencial mínimo cuando corresponda.

Después de firmar, el nuevo titular debe presentar la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad dentro de los 60 días hábiles siguientes. Si el documento se autoriza electrónicamente, el notario puede remitir una copia al Registro por vía telemática.

¿Quién puede solicitarlo?

• Personas naturales que compren o vendan una vivienda situada en Cuba.
• La vivienda debe ser de propiedad plena, estar inscrita en el Registro de la Propiedad y tener el título actualizado.
• El comprador debe declarar bajo juramento que no posee otra vivienda de residencia permanente, salvo las excepciones legales para viviendas de descanso o veraneo.
• Si interviene una persona menor de edad, actúan sus representantes legales y el notario traslada la solicitud al Fiscal para dictamen.
• Las viviendas en usufructo vitalicio no pueden venderse, porque el usufructuario no es propietario.

Requisitos

• Acordar un precio de transferencia igual o superior al valor referencial mínimo aplicable a efectos tributarios.
• Depositar o transferir en el banco el importe total pactado para obtener el cheque de gerencia.
• Acreditar la liquidación de los adeudos por transferencia de la propiedad, cuando corresponda.
• Comparecer vendedor y comprador ante el notario competente.
• Si el vendedor es parte de un matrimonio, o si el comprador está casado o en unión de hecho formalizada, deben comparecer ambos integrantes o aportarse la autorización en escritura pública.
• Puede intervenir un representante mediante poder especial cuando proceda.
• El comprador debe firmar una declaración jurada sobre el origen lícito de los fondos ante el banco.
• Pagar o acreditar el pago anticipado de los impuestos exigibles en la formalización.

Documentos necesarios

• Carné de identidad de las partes comparecientes.
• Documento oficial que pruebe la propiedad: copia autorizada de escritura pública, título administrativo o resolución judicial firme.
• Certificación de inscripción del inmueble expedida por el Registro de la Propiedad del municipio donde radica.
• Documento bancario de liquidación total de adeudos por transferencia de propiedad, Modelo 02-20, si corresponde.
• Cheque de gerencia emitido a nombre del vendedor por el importe exacto acordado.
• Comprobante bancario o mensaje de la aplicación de pago que acredite el impuesto, si fue abonado anticipadamente.
• Poder especial, cuando una de las partes actúe por representación.
• Autorización formalizada en escritura pública de la persona que no comparezca, cuando sea necesaria.

Pasos para realizar el trámite

1. 1

   Verifique la situación jurídica de la vivienda

   Compruebe que el título de propiedad esté actualizado y que la vivienda figure inscrita en el Registro de la Propiedad. Reúna la certificación registral y, si procede, el documento de liquidación de adeudos.

2. 2

   Deposite el importe de la compraventa

   El comprador acude a una sucursal bancaria, deposita o transfiere el monto total acordado y firma la declaración jurada sobre el origen lícito de los fondos. El banco emite un cheque de gerencia a favor del vendedor.

3. 3

   Prepare el pago de los impuestos

   Disponga del importe tributario o realice el pago anticipado por los canales habilitados. Debe presentar el comprobante bancario o el mensaje emitido por la aplicación de pago.

4. 4

   Comparezca ante la unidad notarial competente

   Comprador y vendedor, o sus representantes, presentan sus identificaciones, documentos de propiedad, certificación registral, cheque de gerencia y demás documentos exigidos ante el notario del municipio donde se ubica el inmueble.

5. 5

   Firme la escritura y entregue el cheque

   Al formalizar la escritura pública, el notario entrega al vendedor el cheque de gerencia una vez firmado el contrato por las partes.

6. 6

   Inscriba la nueva titularidad

   El nuevo propietario debe presentar la escritura en el Registro de la Propiedad dentro de los 60 días hábiles desde su firma. Cuando proceda, el notario puede enviar una copia electrónica al Registro.

Precio o coste

¿Dónde se realiza?

¿Qué obtiene el solicitante?

Escritura pública de compraventa. Tras su presentación e inscripción, el comprador queda registrado como nuevo titular de la vivienda.

Vigencia y renovación

El cheque de gerencia puede cobrarse o depositarse antes de que transcurran 60 días desde su emisión.

Casos especiales

• El vendedor puede transferir la vivienda antes de su salida definitiva del país, mediante la vía legal que corresponda.
• Los menores de edad pueden ser propietarios, representados por sus padres o tutores; se requiere la intervención del Fiscal mediante dictamen.
• La venta puede ser nula, además de por las causas del Código Civil, si deja desprotegidos a convivientes amparados por la Ley General de la Vivienda.
• El vendedor asume responsabilidad respecto de los convivientes, circunstancia que el notario hace constar en la escritura.
• Las viviendas en usufructo vitalicio no son objeto de compraventa ni pueden inscribirse a partir de acuerdos privados.

Preguntas frecuentes

Fundamento legal

La operación se rige por la Ley General de la Vivienda, el Código Civil, las normas notariales y tributarias aplicables a la transmisión de inmuebles. La Resolución 313 de 2024 fija valores referenciales mínimos para los impuestos vinculados a compraventas de viviendas entre personas naturales; la Ley del Notariado regula, entre otros aspectos, la presentación telemática de documentos electrónicos al Registro.

Fuentes oficiales

• Resolución 52 de 2017 del Ministerio de JusticiaResolución2017
• Ley No. 65, Ley General de la ViviendaLey2017
• Ley No. 59, Código CivilLey2022
• Decreto Ley No. 343, modificativo de la Ley No. 113 del Sistema TributarioDecreto Ley2017
• Ley No. 175/2024, Ley del NotariadoLey2024
• Decreto Ley 21 de 2020 del Consejo de EstadoDecreto Ley2020
• Ley No. 113, Del Sistema TributarioLey2021
• Resolución 313 de 2024 del Ministerio de Finanzas y PreciosResolución2024
• Resolución 333 de 2025 del Ministerio de JusticiaResolución2025