¿Cómo formalizar una permuta de viviendas entre propietarios?

Información general

La permuta permite a dos personas naturales propietarias intercambiar sus viviendas mediante escritura pública notarial. Antes de realizarla, ambos inmuebles deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Las partes pueden pactar una compensación económica. Si la acuerdan, debe quedar reflejada en la escritura y pagarse durante la formalización con un instrumento bancario autorizado.

Desarrollo del trámite

El contrato se autoriza ante un notario del municipio donde esté ubicada cualquiera de las viviendas, excepto cuando el caso esté sujeto a un régimen especial. El notario deja constancia de la responsabilidad de los propietarios respecto a sus convivientes.

Cuando intervenga una vivienda situada en La Habana y la otra esté en otro territorio, la escritura se formaliza, de proceder, ante notario del municipio habanero donde radique ese inmueble. Las permutas dirigidas hacia La Habana Vieja, Centro Habana, Cerro o Diez de Octubre desde otro municipio de La Habana se autorizan, de proceder, en una notaría de aquellos municipios.

El impuesto por la permuta es del 4 % del valor actualizado de la vivienda que recibe cada permutante. Si existe compensación, el cálculo incluye el valor del inmueble y la compensación declarada.

¿Quién puede solicitarlo?

• Personas naturales que sean propietarias de las viviendas que pretenden intercambiar.
• Inmuebles previamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
• Copropietarios que cuenten con el consentimiento de todos los titulares.
• Cónyuges cuando la vivienda pertenezca al matrimonio o el adquirente esté casado, salvo autorización del cónyuge otorgada en escritura pública.
• Representantes voluntarios con poder especial, cuando proceda y alguna de las partes no pueda comparecer.

Requisitos

• Comparecencia de las partes ante notario con sus carnés de identidad.
• Inscripción previa de cada vivienda en el Registro de la Propiedad.
• Consentimiento de ambos copropietarios cuando la vivienda esté en copropiedad.
• Pago de la compensación en el acto notarial mediante instrumento emitido por una institución bancaria, si las partes la pactan.

Documentos necesarios

• Carné de identidad de cada parte permutante.
• Certificado de matrimonio, cuando corresponda.
• Escritura pública de autorización del cónyuge que no comparece, si aplica.
• Poder especial para la representación voluntaria, cuando proceda.
• Documento oficial que acredite la propiedad: copia autorizada de escritura pública, título administrativo o resolución judicial firme.
• Certificación del Registro de la Propiedad del municipio donde se ubica cada inmueble.
• Cheque de gerencia de la sucursal bancaria que acredite el depósito de la compensación, cuando exista.

Pasos para realizar el trámite

1. 1

   Compruebe la vía aplicable

   Verifique que se trata de viviendas de propietarios particulares y que el caso no requiere trámite administrativo ante la Dirección Municipal de la Vivienda ni decisión judicial.

2. 2

   Inscriba las viviendas

   Asegure que cada inmueble esté inscrito en el Registro de la Propiedad que corresponda antes de acudir a la notaría.

3. 3

   Reúna la documentación

   Prepare la identificación, los títulos de propiedad, certificaciones registrales y los documentos matrimoniales o de representación que sean necesarios.

4. 4

   Gestione la compensación, si la pactaron

   Deposite el importe acordado y presente el cheque de gerencia bancario. El cheque tiene una vigencia de 60 días desde su emisión.

5. 5

   Comparezca ante notario

   Las partes, cónyuges o representantes autorizados formalizan la escritura pública de permuta y realizan el pago de la compensación, si corresponde.

Precio o coste

¿Dónde se realiza?

¿Qué obtiene el solicitante?

Escritura pública notarial que formaliza el contrato de permuta de viviendas.

Casos especiales

• Las viviendas del fondo estatal ocupadas en arrendamiento o usufructo, gratuito u oneroso, se tramitan como permuta administrativa ante la Dirección Municipal de la Vivienda, no ante notaría.
• Las permutas para liquidar una copropiedad o separar a convivientes del núcleo familiar se resuelven ante el Tribunal Provincial Popular competente cuando exista inconformidad entre propietarios.
• Las viviendas ubicadas en zonas especiales o de alta significación turística requieren autorización previa de la Dirección Municipal de la Vivienda y de la autoridad competente en la zona antes de acudir a la notaría.
• Si al menos una vivienda es vinculada o medio básico propiedad del Estado, se exige la aprobación del jefe de la entidad a la que pertenece.
• Los convivientes que no sean titulares no pueden impedir la permuta, aunque el notario deja constancia de la responsabilidad de las partes respecto a ellos.
• La nulidad de una permuta corresponde al tribunal competente. Puede alegarse, entre otras causas, por documentos o declaraciones falsos o por desprotección de convivientes.

Preguntas frecuentes

Fundamento legal

La permuta se rige por la Ley No. 65, Ley General de Vivienda, modificada, incluido el Decreto-Ley No. 288 de 2011, cuyo artículo 38 regula el impuesto aplicable. También resultan aplicables la Ley No. 59, Código Civil; la Ley No. 80, De las Notarías Estatales; su Reglamento aprobado por la Resolución No. 70/1992; la Resolución No. 137/2019 sobre términos notariales; y las Resoluciones 52 y 53 de 2021 sobre tarifas.

Fuentes oficiales

• Ministerio de Justicia de CubaOrganismo oficial
• Decreto-Ley No. 288 de 2011 del Consejo de EstadoNorma oficial2011
• Resolución 52 de 2021 del Ministerio de JusticiaNorma oficial2021
• Resolución 53 de 2021 del Ministerio de JusticiaNorma oficial2021